Od czego zależy wysokość rat kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny jest najczęstszym sposobem finansowania zakupu własnego mieszkania. Powodem takiego stanu rzecz jest fakt, że ceny nieruchomości już od wielu lat są na bardzo stabilnym, wysokim poziomie. Mało kogo stać na to, żeby za nie zapłacić z własnych oszczędności.

Zanim jednak zdecydujemy się na wybór odpowiedniego mieszkania oraz banku, w którym zaciągniemy kredyt, warto jest poznać składowe mające wpływ na wysokość spłacanych rat. Istotne są też elementy, które mogą wpłynąć na ich późniejszą zmianę. Raty kredytu mogą ulec podwyższeniu i obniżeniu.

Okres spłacanego kredytu

Pierwszym czynnikiem, który wpływa na wysokość spłacanych rat, jest okres spłaty. Może on wynosić od kilku do nawet kilkudziesięciu lat. Jeżeli jednak zmuszeni jesteśmy pokryć większość kwoty kupna mieszkania kredytem, najczęściej decydujemy się na wersję najdłuższą, czyli 30-letnią. To oznacza, że przez najbliższych 360 miesięcy nasz domowy budżet będzie także obciążony spłacaną ratą, ale jednocześnie sprawia, że będzie ona stosunkowo niska, i nie będzie się dużo różniła od np. wysokości czynszu, jaki musimy płacić za wynajem mieszkania. Dokładna wysokość raty zależy od kilku istotnych czynników, do których zaliczamy przede wszystkim wysokość oprocentowania. Do raty kredytu mogą być doliczane obowiązkowe lub opcjonalne ubezpieczenia.

Oprocentowanie kredytu

Najważniejszym czynnikiem decydującym o wysokości raty kredytu na kupno nowego mieszkania, jest jego oprocentowanie. Na całość oprocentowania składają się dwa elementy. Pierwszym z nich jest elementem stały, który nie zmienia się przez cały okres kredytowania, czyli marża banku. To właśnie ten element różni od siebie oferty poszczególnych banków, choć ze względu na dużą konkurencję oraz o klientów, raczej różnice te nie są zbyt duże. Drugi element – stopy procentowe czyli WIBOR – jest elementem zmiennym i nie zależy od oferty banków, ale jest ustalany przez Narodowy Bank Polski. Zasada jest bardzo prosta, im stopy procentowe są niższe, tym niższe płacimy raty kredytów.

Każda zmiana stóp procentowych skutkuje wzrostem lub obniżką naszego kredytu. W tej chwili ich wysokość jest stosunkowo niska i według niektórych ekspertów w najbliższych miesiącach lub latach, należy się liczyć z ich podwyższeniem. Choć zdania w tej kwestii są raczej podzielone, ponieważ inni eksperci sugerują, że NBP, w celu zwiększenia szans dla rozwoju polskiej gospodarki, może jeszcze długo je utrzymywać na obecnym poziomie lub w pewnym momencie je nawet obniżyć.

Obowiązkowe ubezpieczenia

Drugim elementem, który wpływa na wysokość spłacanych rat kredytu hipotecznego są dodatkowe ubezpieczenia. Zasadniczo rozróżnia się dwa ubezpieczenia

Pierwszym z nich jest ubezpieczenie pomostowe, które polega na podwyższeniu raty spłacanego kredytu do momentu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości na rzecz banku w którym zaciągamy kredyt. Ubezpieczenie pomostowe spłacane jest więc przez klienta od momentu wypłaty pierwszej transzy kredytu przez bank do czasu wpisu hipoteki w księdze wieczystej przez sąd. Wniosek o wpis hipoteki składany jest w akcie notarialnym zakupu mieszkania a następnie czekamy na wpis w sądzie.  Po przedstawieniu bankowi otrzymanego zawiadomienia z sadu o wpisie hipoteki  następuje obniżenie marzy banku i tym samym zmniejsza nam się rata kredytu.

Drugie ubezpieczenie kredytu dotyczy klientów, którzy kredytują więcej niż 80 proc. wartości kupna mieszkania. Tak zwane ubezpieczenie niskiego wkładu obowiązuje do momentu, w którym wysokość zadłużenia klienta w banku wynosi  80 proc. wartości mieszkania.

Koszty ubezpieczenie niskiego wkładu w zależności od oferty banku ponoszone są przez Klienta lub przez bank.

Jak więc widać, wysokość rat kredytu jest zależna od kilku czynników. Jeżeli nie posiadamy wystarczającej wiedzy na ten temat, zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania i na wzięcie kredytu, warto jest się skonsultować z fachowcem. Banki w swojej ofercie mają dodatkowe produkty ubezpieczeniowe, które nie są obowiązkowe lub z których możemy zrezygnować po jakimś czasie, jeżeli ich zakup na początku jest wymagany.

Wielu deweloperów realizując swoje inwestycje, np. Osiedle Botanika w Nowej Hucie, zatrudnia na stałe ekspertów kredytowych, którzy przedstawią propozycje banków, omówią różnice poszczególnych ofert tak aby mogli Państwo wybrać ofertę dla siebie. Każdy bank ma swoja specyfikę w zakresie obowiązkowych dodatkowych produktów i konieczności utrzymywania ich przez cały okres kredytowania lub przez część okresu spłaty kredytu. Jest to bardzo ważne zagadnienie, gdyż może skutkować podwyższeniem raty lub innymi konsekwencjami. Ważna jest też kwestia obsługi kredytu co do możliwości wcześniejszej spłaty, nadpłaty kredytu, zmiany okresu kredytowania. Jeżeli więc udało nam się już znaleźć mieszkanie swoich marzeń, warto jest o to zapytać w biurze sprzedaży.

Osoba zajmująca się Państwa procesem kredytowym nie pobiera wynagrodzenia. Zapraszamy do kontaktu.

Małgorzata Zamkotowicz

mail: kredyty@osiedlebotanika.pl

tel. 604 14 28 84